전세 계약갱신청구권 사용법｜기간·문자 예시·5%·거절사유

전세 계약갱신청구권은 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 1회 행사해 임대차를 2년 갱신할 수 있는 권리입니다. 별도 서식은 없지만 “주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구한다”는 뜻을 분명히 하고, 문자·이메일·내용증명처럼 내용과 도달 시점을 남기는 편이 안전합니다. 갱신할 때 보증금이나 월세의 증액청구 상한은 원칙적으로 5%이며, 5%가 자동 인상률인 것은 아닙니다. 임대인 본인 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주, 2기 차임 연체 등 법정 사유가 있으면 거절될 수 있으므로 만료 직전이 아닌 여유 있는 시점에 행사하고 거절 이유도 서면으로 받아야 합니다.

최종 업데이트: 2026년 8월 23일 · 「주택임대차보호법」 2026년 1월 2일 시행본과 법무부·국토교통부·찾기쉬운 생활법령정보 기준

계약갱신청구권 행사기간부터 계산하세요

현행 「주택임대차보호법」 제6조·제6조의3에 따르면 임차인은 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 일반적인 현행 계약은 ‘2개월 전’ 기준을 사용합니다.

30초 판단 순서

1. 현재 계약서에서 정확한 만료일을 찾습니다.
2. 만료일 기준 6개월 전과 2개월 전을 달력에 표시합니다.
3. 과거에 “계약갱신요구권을 행사한다”고 명확히 요구한 적이 있는지 확인합니다.
4. 2기 차임 연체·무단 전대·중대한 파손 등 거절사유가 있는지 점검합니다.
5. 계속 거주할 의사가 확정되면 증거가 남는 방식으로 임대인에게 전달합니다.

계약갱신요구·묵시적 갱신·합의갱신은 다릅니다

계약이 연장됐다는 결과만 보면 같아 보이지만, 갱신요구권을 사용했는지와 중도해지 방식에서 차이가 생길 수 있습니다. 특히 새 계약서에 ‘계약갱신요구권 행사’로 표시할지 ‘상호 합의에 의한 갱신’으로 표시할지 애매하게 두지 않는 것이 좋습니다.

이미 여러 차례 묵시적으로 갱신됐거나 오래 거주했다는 이유만으로 1회 갱신요구권이 자동 소멸하는 것은 아닙니다. 다만 과거 재계약서, 문자와 특약에서 권리를 명시적으로 행사했는지는 별도로 확인해야 합니다.

계약갱신청구권 문자 예시와 증거 남기는 법

법은 특정 서식을 요구하지 않습니다. 구두, 문자메시지, 이메일 등으로 행사할 수 있지만, 나중에 “일반적인 재계약 문의였는지, 법정 갱신요구였는지”가 다투어질 수 있으므로 권리명·주택·만료일·갱신 의사를 명확히 적는 것이 좋습니다.

주소·만료일·당사자 이름을 실제 계약서와 같게 적고, 임대인이 확인했다는 답장까지 보관하세요. 답장이 없거나 거절 가능성이 높다면 같은 내용을 이메일과 내용증명 우편으로 한 번 더 전달하고 등기 배달기록을 보관하는 방법을 검토할 수 있습니다.

• 문자·메신저: 전체 대화, 상대방 번호·이름, 발송일시와 읽음·답장 화면 보관
• 이메일: 제목에 ‘계약갱신요구권 행사’를 쓰고 발송함·수신 답장 보관
• 내용증명: 보낸 문서의 내용과 발송일을 증명하며, 배달증명·등기조회로 도달 기록도 함께 보관
• 전화·대면: 통화 뒤 동일 내용을 문자나 이메일로 요약해 상대방 확인을 받기

보증금·월세 5% 상한은 이렇게 계산합니다

갱신되는 임대차는 원칙적으로 이전 계약과 같은 조건입니다. 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있고, 증액청구는 약정한 금액의 20분의 1, 즉 5%를 넘을 수 없습니다. 지방자치단체는 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다.

임대차계약을 체결했거나 보증금·차임을 올린 뒤 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다. 갱신 과정에서 보증금이 늘었다면 증액분의 우선변제권 보호를 위해 갱신계약서와 새 확정일자 필요 여부를 확인하는 것이 안전합니다. 보증료 지원 대상이라면 보증금 변경 후 보증기관에도 변경 절차를 문의하고, 2026 전세보증금 반환보증 보증료 지원 기준도 함께 확인하세요.

임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 9가지 법정 사유

임대인은 정당한 사유 없이 갱신요구를 거절할 수 없습니다. 제6조의3 제1항은 다음 사유를 두고 있으며, 단순히 “새 세입자를 받고 싶다”거나 “시세가 올랐다”는 사정만으로는 목록에 있는 거절사유가 되지 않습니다.

‘2기 차임’은 반드시 두 달 연속 연체만 뜻하는 것은 아니며, 과거 연체를 합쳐 2기분 금액에 이른 사실이 문제될 수 있습니다. 거절 통지를 받으면 이유를 한 문장으로 넘기지 말고 어느 법정 사유인지, 언제 발생했고 어떤 자료가 있는지를 서면으로 요청하세요.

집주인 실거주 거절과 제3자 임대 손해배상

임대인 본인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다. 여기서 ‘실거주 예정’은 단순한 형식 문구가 아니라 실제로 거주하려는 사정이어야 하므로, 임차인은 거절 통지 날짜와 이유를 보관해야 합니다.

실거주를 이유로 거절한 임대인이 갱신됐을 2년의 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 주택을 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. 당사자가 미리 손해배상액을 정하지 않았다면 법은 아래 세 금액 중 가장 큰 금액을 기준으로 정합니다.

1. 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분
2. 새 임대차의 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액 2년분
3. 실거주 사유의 갱신거절로 임차인이 입은 실제 손해액

갱신 후 임차인은 중도해지할 수 있습니다

계약갱신요구권으로 갱신된 계약에는 묵시적 갱신의 해지 규정이 준용됩니다. 임차인은 갱신 기간 중 언제든 임대인에게 해지를 통지할 수 있지만, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다. 이사일을 통지일과 같은 날로 잡거나 한 달만 기다리면 자동 종료된다고 생각하면 보증금 반환 시점과 임대료 부담에서 분쟁이 생길 수 있습니다.

갱신계약서를 새로 쓰지 않았다고 권리행사가 곧바로 무효가 되는 것은 아니지만, 계약서에는 다음 내용을 정리하는 편이 좋습니다.

• 갱신이 계약갱신요구권 행사에 따른 것인지, 상호 합의갱신인지
• 갱신된 2년의 시작일과 종료일
• 종전 보증금·월세와 변경된 금액, 지급일
• 증액 보증금의 지급일과 새 확정일자 확인
• 기존 특약 중 유지·변경·삭제할 항목
• 임대인·임차인 서명 또는 날인과 작성일

계약갱신청구권을 사용하는 7단계

1. 만료일과 행사기간을 계산합니다. 계약서 원본을 기준으로 6개월 전·2개월 전 날짜를 표시합니다.
2. 기존 권리행사 이력을 확인합니다. 과거 재계약서, 문자, 이메일에 ‘갱신요구권 행사’가 적혔는지 봅니다.
3. 거절사유 위험을 점검합니다. 임대료 이체내역, 전대 여부, 주택 파손과 임대인의 실거주 통지를 확인합니다.
4. 갱신 의사를 명확히 보냅니다. 주택 주소, 만료일, 법 조항, 2년 갱신 요청을 적습니다.
5. 도달 증거를 남깁니다. 답장·이메일·등기조회·배달증명 등을 보관합니다.
6. 조건을 협의합니다. 5% 상한과 1년 내 재증액 제한을 확인해 보증금·월세를 정합니다.
7. 갱신계약서를 검수합니다. 행사 여부, 새 기간, 금액, 확정일자·보증 변경 절차를 확인합니다.

준비자료 체크리스트

• □ 현재 임대차계약서와 과거 갱신계약서 전체
• □ 계약 만료일, 갱신요구 발송일·도달일을 적은 일정표
• □ 임대인 연락처·주소와 등기사항증명서상 소유자 확인자료
• □ 문자·이메일 원본, 내용증명 사본, 등기·배달조회 기록
• □ 보증금·월세 지급내역과 연체 여부를 확인할 통장 거래내역
• □ 임대인의 갱신거절 통지와 구체적 거절사유
• □ 이사비·중개보수·새 임대료 등 손해가 생긴 경우 영수증·계약서
• □ 갱신 시 바뀐 금액, 새 확정일자와 보증기관 변경 확인자료

상황별 판단 예시

사례 1. 만료 4개월 전 문자로 명확히 행사

임차인이 주택 주소, 계약 만료일, 제6조의3에 따른 갱신요구와 2년 연장 의사를 문자로 보내고 임대인이 “확인했다”고 답했다면 행사 내용과 도달 시점을 비교적 명확히 남긴 경우입니다. 이후 보증금 조정은 5% 상한 안에서 별도로 협의합니다.

사례 2. 만료 1개월 전에 처음 요구

현행 기준의 행사기간을 지난 뒤 처음 갱신을 요구했다면 법정 갱신요구권 행사로 인정받기 어렵고, 임대인과 합의갱신을 시도해야 할 수 있습니다. “예전에는 1개월 전까지였다”는 오래된 안내를 2026년 계약에 그대로 적용하면 안 됩니다.

사례 3. 묵시적으로 한 번 연장된 뒤 명확히 행사

과거 연장이 양측의 침묵에 따른 묵시적 갱신이고 갱신요구권을 명확히 행사한 기록이 없다면, 묵시적 갱신만으로 1회 권리를 사용한 것으로 보지 않습니다. 다만 과거 문자·재계약 특약에 명시적 행사 문구가 없는지 확인해야 합니다.

사례 4. 실거주 거절 뒤 다른 임차인이 입주

임대인이 실거주를 이유로 거절했지만 갱신됐을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대했다면 손해배상 검토 대상이 될 수 있습니다. 거절 통지, 새 임대차 확인자료, 이사비·새 임대료 등 손해자료를 모아 분쟁조정이나 법률상담을 받는 순서가 안전합니다.

임대인이 거절하거나 5%를 초과해 요구할 때

1. 거절 이유를 서면으로 요청합니다. 실거주, 연체, 재건축 등 어느 법정 사유인지 특정합니다.
2. 내 행사 증거를 고정합니다. 발송·수신 기록, 계약서, 임대료 납입내역을 원본 상태로 보관합니다.
3. 5% 초과분을 분리 계산합니다. 기존 금액, 제안액, 법정 상한액을 한 표로 만듭니다.
4. 임대차분쟁조정위원회 상담을 검토합니다. 한국부동산원·LH 통합 사이트에서 온라인 신청·방문예약·사례를 확인할 수 있습니다.
5. 소송 가능성이 있으면 개별 법률상담을 받습니다. 소유권 변경, 실거주 진정성, 손해배상은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 상담센터는 1644-5599이며 공식 안내상 평일 09:00~12:00, 13:00~17:30 운영합니다. 신청 전 최신 운영시간과 관할 사무국을 공식 사이트에서 다시 확인하세요.

갱신이 아닌 이사를 선택하거나 새 전세를 구한다면 보증금 보호 절차가 함께 필요합니다. 반환보증 가입·갱신과 지원요건은 전세보증금 반환보증 보증료 지원 가이드에서 확인할 수 있고, 청년 월세로 옮길 가능성이 있다면 2026 청년월세 지원 결과·지급 일정도 별도로 확인하세요.

놓치기 쉬운 실수

• 만료 2개월 전이 지난 뒤 처음 알리기: 합의갱신은 가능해도 법정 행사기간은 놓칠 수 있습니다.
• “연장하고 싶다”만 말하기: 법정 권리 행사인지 단순 문의인지 다툼이 생길 수 있습니다.
• 5%를 의무 인상률로 보기: 5%는 상한이며 실제 금액은 법정 요건과 협의로 정합니다.
• 묵시적 갱신을 권리 사용으로 오해하기: 명확한 행사 의사표시와 구분해야 합니다.
• 실거주 거절 이유를 구두로만 듣기: 거절사유·주체·날짜를 서면으로 받아 두세요.
• 갱신 직후 즉시 퇴거 가능하다고 생각하기: 임차인의 해지 통지는 도달 후 3개월이 지나야 효력이 생깁니다.
• 증액된 보증금 보호를 놓치기: 새 계약서·확정일자·보증기관 변경 절차를 확인하세요.

자주 묻는 질문

계약갱신청구권은 정확히 언제부터 언제까지 사용할 수 있나요?

계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 연락 지연이나 우편 반송을 고려해 만료 3~4개월 전에는 명확히 전달하고 도달 기록을 남기는 편이 안전합니다.

계약갱신청구권을 문자로 행사해도 되나요?

특별한 행사방식 제한은 없어 문자·이메일·구두도 가능합니다. 다만 주택 주소, 만료일, 법에 따른 갱신요구와 2년 갱신 의사를 명확히 쓰고 답장·수신 기록을 보관하세요.

집주인이 무조건 보증금을 5% 올릴 수 있나요?

아닙니다. 5%는 증액청구의 상한이지 자동 인상률이 아닙니다. 경제사정 변동 등 법의 증감청구 구조와 당사자 협의를 전제로 하며, 직전 계약이나 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구할 수 없습니다.

묵시적 갱신을 한 번 했으면 계약갱신청구권을 못 쓰나요?

묵시적 갱신 자체는 명확한 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 다만 과거 재계약 과정에서 권리를 행사했다는 문자나 특약이 있었는지 확인해야 합니다.

집주인이 실거주한다고 하면 무조건 나가야 하나요?

임대인 본인 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주는 법정 거절사유입니다. 그러나 거절 주체·시점·실제 거주 의도와 이후 제3자 임대 여부에 따라 분쟁이 생길 수 있으므로 거절 통지를 보관하고 구체적 사실관계를 상담받으세요.

갱신한 뒤 중간에 이사할 수 있나요?

계약갱신요구권으로 갱신된 경우 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있습니다. 다만 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생하므로 그 기간의 임대료와 이사일을 함께 계산해야 합니다.

공식 출처

• 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제6조의3 — 갱신요구, 거절사유, 1회·2년, 실거주 손해배상
• 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제6조 — 6개월 전부터 2개월 전까지, 묵시적 갱신
• 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제7조 — 1년 내 재증액 제한과 5% 상한
• 찾기쉬운 생활법령정보 임대차계약 갱신 — 현행 행사기간·묵시적 갱신·증액 안내
• 법무부 주택임대차표준계약서 — 계약갱신·보증금 보호 확인
• 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 — 온라인 조정신청·방문예약·조정사례

이 글은 2026년 8월 23일 확인한 현행 법령에 따른 일반 정보입니다. 소유권 변경, 실거주 진정성, 과거 합의갱신 문구와 손해배상은 사건별 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 분쟁이 예상되면 공식 조정기관이나 법률전문가의 개별 검토를 받으세요.